A Lei 13.726 de 10 de outubro de 2018, chamada de Lei da Desburocratização, entrou em vigor no fim do ano passado. Ela tem o intuito de simplificar e agilizar processos de autenticação de documentos e reconhecimento de firma, esses serviços se fazem necessários na esfera pública, portanto, a finalidade da mudança é facilitar o dia a dia de milhões de brasileiros. Dentre os pontos abordados pela Lei, existe alguns que se destacam e interferem de maneira mais notória no mercado imobiliário, são elas: Reconhecimento de firma, devendo o agente administrativo, confrontando a assinatura com aquela constante do documento de identidade do signatário, ou estando este presente e assinando o documento diante do agente, lavrar sua autenticidade no próprio documento. Autenticação de cópia de documento, cabendo ao agente administrativo, mediante a comparação entre o original e a cópia, atestar a autenticidade. Essa e outras formalidades serão atestadas no ato da entrega da documentação. Isso é feito comparando a assinatura com outros documentos. Dessa forma, a responsabilidade por aferir a veracidade passará a ser dos assistentes administrativos dos órgãos públicos da União. Ou seja: Estados, Distrito Federal e Municípios, não da pessoa física. A certidão de nascimento poderá ser substituída por outros documentos. Já o título de eleitor será necessário apenas para votação ou registro de candidatura. Lembrando que o Selo de Desburocratização e Simplificação passou a valer em processos de administração pública. Portanto, não é válido em situações particulares. Sendo assim, como consigo facilitar o processo de compra de um imóvel? Essas ações poderão facilitar o andamento dos serviços imobiliários reduzindo exigências desnecessárias e também diminuindo custos com cartório. Esta é uma boa notícia para quem está em processo de compra. O outro lado da história: Mais do que uma burocracia, o reconhecimento de firma e autenticações são medidas criadas para evitar fraudes e golpes, portanto é fundamental contar sempre com profissionais qualificados e que entenda de todos os processos imobiliários.
28 de fevereiro de 2022
São Paulo - Aos 73 anos, o investidor americano Sam Zell, maior especialista mundial em comprar e vender imóveis, passa mais de 200 dias por ano longe de seu escritório em Chicago. Ele recebeu EXAME na suíte de um hotel paulistano na manhã de uma terça-feira, apenas 1 hora depois de ter chegado dos Estados Unidos e a poucos dias de embarcar de novo. Recentemente, esteve em países que passam longe do radar de alguns dos principais investidores do mundo, como Líbia e Mongólia. Para Zell, essa curiosidade é essencial na hora de farejar boas oportunidades e, principalmente, para nadar contra a corrente. Ele é especialista em comprar empresas desprezadas pela concorrência e em pular fora na hora certa. Em 2007, às vésperas da crise americana, fechou o maior negócio da história do mercado imobiliário ao vender a empresa de imóveis comerciais Equity Office Properties por 39 bilhões de dólares. Foi assim também em seu maior investimento no Brasil, a construtora Gafisa — de onde saiu em 2012, meses antes de a empresa despencar na bolsa. Agora sua maior aposta é a empresa de armazenagem Guarde Aqui, que atua num mercado ainda pouco relevante no país. Enquanto os grandes fundos olham o Brasil com desconfiança, ele diz que essa é a hora certa de novos investimentos por aqui. EXAME - Dois anos atrás, o senhor disse a EXAME que o Brasil viveria anos difíceis pela frente. E agora? Sam Zell - O Brasil de fato está passando por um período difícil. Mas eu acredito que as forças do país vão, afinal, prevalecer. O presidente Lula foi bem-sucedido porque combinou ações sociais com prudência econômica. A administração atual esqueceu a prudência. Isso fica claro com as políticas de nacionalização, como no setor de petróleo. Em vez de usar tecnologias conhecidas em todo o mundo, o país preferiu construir as próprias. Isso é imprudente de qualquer perspectiva. Com a escolha do novo ministro da Fazenda, há chance de uma volta à racionalidade. EXAME - Então o senhor está otimista com os próximos anos do Brasil? Sam Zell - Sim. Vocês têm escala. São 200 milhões de pessoas. Isso cria oportunidades. Esta é uma sociedade muito “aspiracional”. Nossa motivação original para investir aqui era a crença de que o movimento das classes mais baixas para a classe média e para a classe alta seria muito positivo para o Brasil. Claro que está muito mais difícil agora do que há cinco anos. Por outro lado, há cinco anos todos os meus concorrentes estavam aqui. Hoje, até onde eu sei, sou o único. Em nossa história, há uma correlação direta entre sucesso e grau de competição. Com competição intensa, é muito difícil fazer bons negócios. EXAME - A pergunta que todo mundo faz por aqui: o preço dos imóveis cairá? Sam Zell - Se tivesse de apostar, apostaria contra a queda de preços. No lado residencial pode ter havido um excesso de oferta em algumas regiões. Mas não houve excesso de oferta em escritórios, no varejo, em galpões. É diferente do que aconteceu nos Estados Unidos, onde tudo parou. Os bancos pararam. No Brasil, os bancos estão bem. E não acho que vocês tenham os instrumentos financeiros tóxicos que contribuíram para os problemas nos Estados Unidos. EXAME - O senhor é conhecido por grandes investimentos. Mas hoje, no Brasil, tem investimentos pequenos na construtora paranaense Thá e na empresa de estocagem Guarde Aqui. Planeja grandes tacadas? Sam Zell - Estamos prontos para fazer grandes ou pequenos investimentos de acordo com o tamanho das oportunidades. Não nos preocupamos com o tamanho do investimento, mas com o potencial de crescimento e com a possibilidade de fazer a diferença em determinado mercado. A Guarde Aqui atende a classe média ascendente. Ela quer acumular coisas. E os apartamentos estão cada vez menores. Aqui já somos líderes de mercado, mas temos enormes oportunidades para crescer. Não vejo limites. No Grupo Thá, somos muito mais dependentes da saúde do mercado residencial. EXAME - O Brasil ficou para trás na comparação com seus vizinhos? Sam Zell - A Colômbia e o Peru são as estrelas do continente agora. Quando viemos ao Brasil pela primeira vez, jamais teríamos investido na Colômbia. Agora temos grandes investimentos por lá. Se tivesse de escolher um país favorito no mundo, atualmente, seria a Colômbia. O Peru está no nosso radar. Provavelmente, o elefante na sala é a Argentina, que está uma bagunça total. Eles terão uma oportunidade com uma mudança de governo no ano que vem. A Argentina tem uma longa história de irresponsabilidade fiscal, que torna investir por lá muito desafiador. EXAME - O senhor se preocupa com o ambiente político da região? Sam Zell - Claro. Olhe para o real, que foi de 1,75 para 2,60. É uma desvalorização muito grande. E obviamente vai trazer dificuldades para o país, vai criar inflação. Decisões políticas impactam diretamente nossos investimentos. EXAME - Política é o fator mais importante na hora de o senhor decidir investir ou não em determinados mercados? Sam Zell - Começa com a política. Depois vem a economia. Mas, se a política não for razoável, a economia não importa. Aprendemos isso em países como a Venezuela. Outra questão importante é a demografia. No Japão e na maior parte da Europa, há menos pessoas em dezembro do que havia em janeiro. Como um investidor, o que faço é tentar determinar onde a demanda está e ver como eu conseguirei suprir essa demanda. Se a população estiver encolhendo, a demanda também estará. Então, eu prefiro investir no Brasil ou na Índia, onde a população e a demanda vão crescer. EXAME - Como o senhor estuda seus mercados potenciais? Sam Zell - Eu leio o tempo todo. E também viajo muito. Há algum tempo, comecei a ler sobre a Mongólia. Li que a Gucci estava abrindo uma loja em Ulan Bator, capital do país. Achei aquilo maluco. Peguei um avião e fui até lá. Não havia nada lá para eu fazer, mas é tudo parte do processo de aprendizagem. Você não pode ser um empreendedor de sucesso se não é um observador atento. Isso é fundamental para ver as coisas com simplicidade. Hoje, imóveis representam cerca de 30% de meus investimentos. Os outros 70% estão distribuídos em diversas áreas. Mas isso não traz complexidade. Não investimos em alta tecnologia, por exemplo, porque não conhecemos. Mas investimos muito em áreas como energia e logística, em que podemos fazer diferença. EXAME - Como diferenciar uma boa oportunidade de um negócio com risco excessivo? Sam Zell - Minha análise começa não com quanto posso ganhar, mas com quanto posso perder no negócio. Dedico 80% da minha atenção a isso. Nos anos 90, por exemplo, fechei uma enorme compra na Califórnia. Nossa análise apontou que, se tudo desse errado, perderíamos 50 milhões de dólares. E de fato passamos por incêndios, terremotos e essas coisas que acontecem por lá. Perdemos justamente 50 milhões. Para mim, é um caso de sucesso.Fonte: Exame
07 de julho de 2017
O mercado imobiliário é regido por normas legais que auxiliam e guardam os direitos dos corretores e proprietários/compradores interessados na venda de imóveis. Uma delas é a venda com Exclusividade, que traz segurança e tranquilidade ao negócio. Segundo levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), 89% dos imóveis vendidos rapidamente são negociados apenas por um corretor de imóveis ou uma imobiliária. A ausência do contrato de Exclusividade implica em problemas para ambos os lados. Se o comprador, por exemplo, fechar negócio com uma imobiliária/profissional, mas já tiver visitado o imóvel anteriormente com outra empresa/corretor, tal fato poderá gerar prejuízo financeiro para o dono do imóvel, vez que a imobiliária/corretor que não fechar a venda poderá se sentir lesada e recorrer à justiça entendendo ter direito à comissão. Para o pretendente à compra do imóvel a ausência de exclusividade também é um mau negócio, já que no momento em que ele estiver efetivando a compra poderá ser surpreendido ao descobrir que o imóvel acabou de ser vendido para outra pessoa por meio de uma segunda imobiliária. O contrato de Exclusividade é Lei. De acordo com a Resolução-Cofeci Nº 458/95, artigo 1º, diz que “as imobiliárias que não trabalham com Exclusividade não podem expor a venda dos imóveis em jornais, placas, ou qualquer outro tipo de veículo de divulgação”. O não cumprimento dessa resolução implica em advertência no caso de a imobiliária em questão ser primária; e na aplicação de multa pecuniária em caso de reincidência.
07 de julho de 2017
O que é holding patrimonial – ou administradora de bens próprios? O que é holding patrimonial – ou administradora de bens próprios? Ajustar algumas estruturas jurídicas que envolvem o patrimônio de uma família pode impactar em uma economia tributária e também fazer parte de um bom plano de sucessão. Acompanhe nosso artigo e entenda o que é uma holding patrimonial, também chamada de administradora de bens próprios. Porém, inicialmente vamos tratar sobre o conceito genérico para o termo holding. O que é uma holding? Conceitualmente, uma holding é uma empresa que têm o objetivo de participar de outras empresas como sócia ou acionista. Ou seja, o patrimônio de uma holding é composto por cotas ou ações de outras empresas. A holding pode ser: pura: a atividade principal é a participação societária em outras empresas; mista: além da participação societária ela pode também ter outra atividade, como a prestação de serviços de gestão financeira, por exemplo. Uma das vantagens de constituir uma holding é a economia tributária que ela proporciona em alguns casos. Outra vantagem, é que por se tratar de uma empresa, a sucessão fica facilitada por intermédio da holding, pois cada herdeiro terá direito a uma determinada quantidade de cotas da empresa. Além disso, algumas famílias também se utilizam das facilidades proporcionadas pela holding em termos de planejamento sucessório. Imagine um conjunto de empresas controladas por sócios da mesma família. Eles podem constituir um novo CNPJ, na forma de uma holding, que terá participação nas cotas das demais empresas. Como funciona a tributação em uma holding? A tributação em uma holding segue a mesma linha das demais empresas. Porém, uma diferença é que existe a possibilidade de compensar o prejuízo de uma empresa que está na holding com o lucro de outra empresa que também esteja no mesmo “guarda-chuva”. É preciso ter um cuidado ao se pensar em abrir uma holding. Se há a possibilidade ou desejo de vender uma das empresas do grupo, os impostos são muito maiores se comparados à venda de uma empresa pela pessoa física. Na pessoa física a venda de empresas segue a mesma regra dos imóveis: 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital, que a grosso modo é entendido como o lucro obtido na venda. Já na holding, que é uma pessoa jurídica, realizando a venda de uma das empresas a tributação pode chegar a 34% sobre o valor da venda, que seria: 15% de imposto de renda, 9% de CSLL e, na maioria das vezes, 10% de imposto de renda adicional. Porém, como o assunto de tributação é complexo, cada caso deve ser analisado individualmente. Confira nosso guia completo e veja como declarar seus investimentos no imposto de renda! Administradora de bens próprios – ou holdingpatrimonial Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens, como imóveis, por exemplo, sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios. Essa empresa poderá atuar na compra, venda e locação de imóveis próprios. A administradora de bens próprios, ou holding patrimonial, visa facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis. Importante: apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido. Quando pode ser uma vantagem manter os imóveis na pessoa física? Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros. Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI e as custas de cartório. Quando pode ser uma vantagem se utilizar de uma administradora de bens próprios? De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência. Como funciona a tributação em uma holding patrimonial? Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma empresa administradora de bens próprios – holding patrimonial. Porém, em outros casos pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física. Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%. Já na pessoa jurídica administradora de bens próprios, a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido. Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$ 50.000 por mês, o total de impostos na Pessoa Física seria de R$ 14.000. Já na administradora de bens, o valor fica em R$ 5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$ 8.000/mês. Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital. Já no caso da holding patrimonial, administradora de bens próprios, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda. Por isso, a resposta para responder se paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via administradora de bens próprios é que “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso. Em muitos casos vale a pena se utilizar da estrutura de uma administradora de bens próprios, mas em outros seria melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$ 500 mil e o preço da venda foi de R$ 600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física. Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$ 100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física. Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante ter feito a operação por meio de uma holding patrimonial. Planejamento sucessório: vantagens da holding e da administradora de bens Para fins de planejamento sucessório, tanto a holding quanto a administradora de bens próprios, a holding patrimonial, podem ser excelentes ferramentas. A grande vantagem é que na pessoa jurídica o que vai para inventário são as cotas da empresa e não os bens e os imóveis em si, como seria no caso da pessoa física. O simples fato de se tratar de cotas já facilita bastante na distribuição dos valores na hora da sucessão. Além disso, a sucessão pode ser feita ao longo da vida, por meio da distribuição de cotas, já pagando o ITCMD. No caso da administradora de bens próprios, por exemplo, outra vantagem é que essa estrutura permite que seja feita uma doação de cotas com usufruto vitalício, outro instrumento sucessório que faz sentido para alguns casos. Conclusão Mostramos neste artigo qual é o conceito de holding e também o que é uma holding patrimonial, também chamada de administradora de bens próprios. São duas estruturas jurídicas que permitem que a família obtenha benefícios tributários e sucessórios; e um portfólio de imóveis em carteira com o fim de investimento – no caso da empresa administradora de bens próprios. Porém, ressaltamos que nem sempre será vantajoso constituir uma pessoa jurídica para tais fins, pois o custo de abertura e de manutenção da empresa costuma ser elevado. Sendo assim, cada caso deve ser analisado separadamente. Conte com o apoio da Par Mais para lhe auxiliar na elaboração de um planejamento sucessório adequado ao seu contexto.
03 de julho de 2017
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