Mudar de cidade, começar uma faculdade e morar sozinho ou com os amigos, a vida de estudante universitário tem muitos desafios e para tornar a adaptação fácil é importante morar em um bom local. A busca de imóvel para estudantes começa logo após a aprovação no vestibular. Tenha um bom planejamento para conseguir alugar e mobiliar o local antes do início das aulas. Confira algumas dicas para a locação de imóveis.Antes de alugar1) Planejamento. Comece a analisar as possibilidades de moradia com antecedência e de acordo com as suas necessidades. Entre no site da imobiliária e cheque as opções. Se for morar sozinho analise kitnets e apartamentos. 2) Localização. Dê prioridade para imóveis perto da faculdade que irá cursar. Morar próximo à universidade facilita o retorno em atividades fora do período de estudo para trabalhos e estudo na biblioteca. 3) Orçamento. Fique atento ao valor que dispõe para locação e taxa de condomínio. 4) Transporte. Se não tiver carro, leve em consideração os custos de transporte para morar longe e o quanto irá economizar se escolher um imóvel próximo à faculdade. Conhecendo as opções5) Visite os imóveis disponíveis. Após analisar o site da imobiliária, agende um horário para pegar as chaves dos imóveis e ver de perto as alternativas. Tenha sempre mais de uma opção, pois as propriedades podem já estar reservadas.Imóvel escolhido. E agora?6) Documentos. Para iniciar o processo de locação de um imóvel para estudante será necessário preencher uma proposta com informações pessoais e apresentar cópia da RG e CPF, comprovante de residência e de renda (demonstrativo de pagamento ou imposto de renda). O locatário precisa ter mais 18 anos.7) Garantias. Existem duas formas de garantia: fiadores ou título de capitalização.Fiadores: é necessária a apresentação de dois fiadores que possuam bens imóveis livres e desimpedidos, localizados até 100 km do município de locação, e cuja análise cadastral estará sujeita às normas da empresa.Título de capitalização: aquisição de um título de capitalização junto a Seguradora Sulamérica, equivalente a 12 vezes o valor do aluguel e acessórios da locação, sendo estabelecido um valor mínimo estipulado para cada locação. Este valor ficará aplicado junto à seguradora com reaplicação a cada 12 meses. Com a rescisão da locação o valor será restituído ao locatário, respeitadas as cláusulas e condições da apólice do seguro.8) Contrato de locação. Leia com atenção o contrato e confira todas as informações: valor, prazo, data de vencimento e regras de multa por atraso e saída antecipada do imóvel.Confira os imóveis disponíveis na AAgnello Imóveis para estudantes universitários
11 de janeiro de 2018
Pode parecer uma tarefa simples, mas alugar um imóvel não se resume apenas a encontrar o apartamento ou casa ideal, assinar um contrato e fazer a mudança. São muitos detalhes no meio do caminho e, inclusive, bastante burocracia a ser cumprida.Durante o processo, existem dois pontos de vista de questões com que prestar atenção: o do locador e o do locatário. Ambos têm uma série de obrigações e cuidados a cumprir para que tudo dê certo e a experiência seja positiva para todos.Saiba tudo o que é preciso para alugar um imóvel, tanto por parte do locador, quanto por parte do locatário. LOCADOR Se você vai colocar seu imóvel para alugar, vale a pena pesar o que precisará ser feito para avaliar se o trabalho será feito por conta própria ou através de uma imobiliária. Não são poucos os detalhes e eles vão exigir dedicação, tempo e conhecimento. Alugar o imóvel vai além de atender as ligações dos interessados e fazer as visitas. É preciso avaliar as condições do futuro inquilino e saber lidar com as leis para fazer um bom contrato e evitar qualquer tipo de contratempo. Sem contar verificar o pagamento do aluguel e o estado de conservação do imóvel. “Às vezes o proprietário prefere fazer o trabalho sozinho para economizar, mas no final pode levar um prejuízo e ter uma dor de cabeça muito grande mais na frente. Uma administradora pode fazer um bom trabalho pelo proprietário, que vai precisar desembolsar por isso, mas terá menos trabalho e pode evitar problemas futuros”, reforça Elísio Cruz Júnior, presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE). VALORES O valor do aluguel do imóvel não é definido aleatoriamente. É preciso fazer uma pesquisa para definir o preço de acordo com o mercado imobiliário, que leva em consideração a localização, tamanho, demanda e condições do imóvel. Afinal, pedir um valor abaixo do que o imóvel vale, o proprietário vai sair no prejuízo. Mas, se o valor cobrado estiver acima do que o mercado está praticando, o locador terá dificuldades em alugar o imóvel. O ideal é percorrer a vizinhança, seja no próprio edifício ou nos vizinhos, para fazer um balanço médio do valor que está sendo cobrado na região. Outra possibilidade é consultar o Índice FipeZap, que oferece estatísticas sobre o valor do aluguel de acordo com a cidade e o bairro CADASTRO Analisar a ficha cadastral do possível futuro inquilino é passo fundamental do processo. Esta atitude pode preservar mais o imóvel e evitar que haja qualquer problema relacionado aos pagamentos. “É fundamental levantar informações detalhadas de quem está alugando para evitar alugar para marginais e pessoas que não vão cuidar bem do imóvel”, José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP). O proprietário deve verificar se o inquilino terá condições de arcar com as despesas. “É importante verificar a ficha cadastral dele, se ele tem um passado irrefutável e se não há ação judicial, principalmente de despejo, para demonstrar que nada pode afetar os compromissos financeiros”, esclarece Manoel da Silveira Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ). GARANTIAS Além de verificar a ficha cadastral do inquilino, ele também deve dar garantia ao proprietário que o pagamento será realizado. Existem quatro opções de garantias: fiador, seguro-fiança, garantia de aluguel e título de capitalização. A escolha vai depender do acordo entre o proprietário e o inquilino. Saiba quais são as possibilidades, mas fique atento que apenas uma pode ser exigida no contrato. VISTORIA A vistoria é outro passo importante, já que ela vai garantir as condições do imóvel na hora da devolução. Todos os detalhes devem constar no laudo, como pintura e vidros. Se o imóvel vai ser alugado mobiliado, é preciso fazer o levantamento também do estado dos móveis e eletrodomésticos. “É importante ter o cuidado de fazer um laudo de vistoria bem feito para, na hora da entrega do imóvel, não ter o dissabor de encontrá-lo em um estado precário”, esclarece Elísio Cruz Júnior, presidente do Secovi-PE. CONTRATO No contrato devem constar todos os mínimos detalhes para assegurar os direitos do proprietário e não gerar margem para qualquer tipo de interpretação errada. Nele, devem estar a descrição do imóvel e os dados do locatário e do fiador, se esta for a opção de garantia. Na questão financeira, também devem constar o valor do aluguel, a data de vencimento e o valor da multa a ser cobrada em caso de atraso no pagamento. A forma de reajuste também deve estar clara. A duração do contrato é cláusula importante. O prazo varia de acordo com o que foi estabelecido entre as duas partes. Pela lei, depois do fim do prazo estabelecido, o contrato vale por tempo indeterminado. OUTROS TIPOS Além do contrato tradicional, existem outros dois tipos de contrato: aquele que vai assegurar o aluguel por temporada e outro usado para alugar um quarto em um imóvel ou em uma república. O primeiro é destinado para uma residência rápida e o prazo não pode ultrapassar 90 dias. Outra diferença é que, neste caso, o aluguel pode ser cobrado com antecedência. É importante que o proprietário fique atento aos prazos, já que, caso o locatário fique mais tempo do que o determinado no contrato por temporada, ele passa a ter direitos relativos a uma locação tradicional. “Mesmo que seja um contrato que vai durar pouco tempo, é importante fazer para que as duas partes estejam resguardadas. Para o proprietário, é fundamental verificar se o inquilino terá condições de pagar o aluguel e ainda deixar claro o número de pessoas que poderá ocupar o imóvel. No caso do inquilino, ele deve se certificar que o imóvel que ele encontrou na internet, por exemplo, realmente existe”, explica a advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários. No segundo caso, para alugar apenas um cômodo de um imóvel, é preciso também muita atenção para evitar problemas. Neste caso, Daniele Akamine afirma que o contrato vai depender do tipo de locação. “Se houver prestação de serviço, como limpeza, café da manhã, não é locação. Mas se não houver prestação de serviço, o contrato é para locação. É bom deixar tudo claro para, caso haja problemas futuros, resolver na seara correta, já que no caso da prestação de serviço, é baseado no Código Civil”, explica a advogada. Daniele Akamine ainda reforça sobre a importância de ter referências da pessoa que vai dividir a casa e definir as regras de convivência. “É preciso deixar claro o quarto que será alugado, onde o inquilino poderá transitar, horários para cozinhar e lavar roupa, se pode fumar, beber e levar visita, entre outras coisas. O que está acordado não sai caro”, completa. ESTRUTURA Existem diferenças nas regras entre consertos e reformas no imóvel. Afinal de contas, quem deve bancar os custos? No caso dos consertos, se for algum problema causado por conta da deteriorização do imóvel ou pelo fim da vida útil do material, as despesas ficam a cargo do proprietário. Mas se os danos foram causados pelo inquilino, ele deve arcar os custos do conserto. No caso de reforma, o proprietário não é obrigado a pagar. Mas pode haver um acordo entre as duas partes para que os benfeitorias sejam descontados do valor do aluguel. E atenção: toda reforma deve ser autorizada pelo dono do imóvel e devem estar anexadas no contrato. LOCATÁRIO Mesmo que haja uma boa oferta no mercado imobiliário, não é fácil encontrar o lugar ideal para se viver. Vários fatores pesam na decisão, como localização, espaço, área de lazer e preço. Mesmo para alugar, que não é uma escolha tão definitiva quanto a compra, essas questões devem ser levadas em consideração. Mas a decisão deve ir além disso. “É importante verificar a vizinhança para ver se ela está adequada ao padrão de vida de quem vai locar e também as acomodações. Além disso, observe também a iluminação, a ventilação e a vaga na garagem”, alerta José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. APLICATIVO Geralmente são muitas opções no mercado e nem sempre há muito tempo sobrando para buscar o imóvel ideal para locar. Uma opção que pode facilitar e muito a vida de quem busca um apartamento ou casa para alugar é fazer uma busca pela internet e já selecionar os que mais atraem antes de sair visitando qualquer imóvel. O aplicativo do Zap Imóveis filtra exatamente o que o consumidor busca, como o tipo do imóvel (residencial ou comercial), valores, metragem, número de dormitórios, região desejada, ou seja, é possível fazer uma seleção prévia e visitar apenas os imóveis que realmente estão dentro do que o cliente busca. CUIDADOS O inquilino deve estar atento a todos os detalhes para não sair no prejuízo depois. É importante que ele acompanhe a vistoria junto com o proprietário ou com o representante da imobiliária para conferir se todos os itens da lista condizem com a realidade. Ele também deve analisar com muita atenção o contrato e ficar atento a cláusulas como data de vencimento, multas e duração do contrato. Caso não esteja de acordo com algum item, deve negociar uma solução que agrade ambas as partes. “Atenção ainda se a pessoa que está alugando é o proprietário do imóvel ou se ele tem autorização para alugar. Pode-se solicitar a documentação de propriedade para provar que o aluguel está permitido”, alerta Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ. DOCUMENTAÇÃO Para não perder a oportunidade de alugar o imóvel desejado, o inquilino deve agilizar a documentação exigida pelo proprietário ou pela imobiliária, tanto dele quanto a do fiador, se esta for a forma de garantia adotada. Não existe uma lista fixa de documentos necessários, mas identidade, CPF e comprovante de renda são itens básicos que geralmente são exigidos. Para o fiador, são necessários o CPF e a identidade, comprovante de residência, certidão de casamento (e CPF e identidade do cônjuge, em caso de ser casado), comprovante de rendimento (contra-cheque, carteira profissional ou declaração do imposto de renda), certidão de posse de um imóvel, que não deve conter nenhum ônus, além de cópia do último IPTU. “O mais importante é a comprovação de renda, seja com imposto de renda, com extrato bancário ou contra-cheque, para ter conhecimento que o proprietário não vai sair no prejuízo”, reforça a advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários. PAGAMENTOS No contrato, deve constar o vencimento do aluguel e o inquilino deve ficar atento às datas dos pagamentos, afinal de contas, o atraso vai gerar uma multa e mais despesas. Atenção também à quitação das taxas de condomínio, Bombeiros e IPTU, caso estejam a cargo de quem está alugando o imóvel. A inadimplência pode resultar em uma ação de despejo. Ainda fica a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás. SAÍDA O contrato também vai estabelecer o prazo do aluguel. Ao término, o proprietário pode solicitar o imóvel ou pode haver renovação do contrato. Em caso de saída, o inquilino deve pedir o comprovante de quitação e entrega das chaves. Caso o inquilino decida sair do imóvel antes do fim do contrato, existem algumas regras a serem cumpridas. RESCISÃO Pela lei de locação, o locador não pode solicitar o imóvel de volta durante a vigência contratual. Porém, como em toda regra, existem exceções. Uma delas é em caso do inquilino descumprir regras contratuais estabelecidas e, neste caso, o prazo para desocupar o imóvel é de, no mínimo, 30 dias. Porém, se o locatário decidir devolver o imóvel antes do fim do contrato, isso será possível mediante o pagamento de uma multa. É importante ressaltar que a multa deve ser proporcional ao período remanescente e deve constar no contrato. Porém, essa multa não será exigida se a rescisão for solicitada porque o inquilino foi transferido pelo seu empregador para prestar serviço em outra localidade. Ainda assim, o proprietário ou imobiliária deve ser notificado com 30 dias de antecedência. Se o contrato for por tempo indeterminado, ele poderá ser rescindido a qualquer momento, também com a notificação prévia por escrito em um prazo de 30 dias. Essa regra também vale para renovações automáticas de contratos com prazo igual ou superior a 30 meses de vigência. OBRIGAÇÕES O inquilino tem obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou acordado. Se no contrato diz que o uso é para fins residenciais, ele não poderá usar o apartamento ou casa para comércio. O inquilino não pode fazer qualquer tipo de modificação sem autorização prévia e escrita do proprietário. Também é obrigatório, quando o contrato chegar ao fim, devolver o imóvel no estado que recebeu.
07 de julho de 2017
1 – Qual o prazo mínimo para locações? R: A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já no tocante à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, devendo ser obedecida a necessidade de outorga uxória (do esposo/esposa), se maior de 10 ((dez) anos. (v. Art. 46 e seguintes da Lei 8.245/91). 2 – Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? R: Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato. (v. Art. 4º e § da Lei 8.245/91) 3 – E após o término do prazo estipulado, como fica? R: Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. (v. Art. 6º e 46 § 2º da Lei 8.245/91) 4 – Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato? R: Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem. (v. Art. 8º da Lei 8.245/91) 5 – Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?R: Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo. (v. Art. 9º, inciso III da Lei 8.245/91) 6 – Em que consiste a chamada “purgação da mora”?R. A Purgação da mora é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando seu débito, apesar da propositura da ação. Ela deve ser requerida no prazo da contestação, e incluirá o débito, multa, correção monetárias, juros, custas e honorários sucumbenciais. 7 – Se o réu não purgar a mora, haverá necessidade de outra ação para receber o aluguel?R. Sim. A ação de despejo baseia-se na falta de pagamento, mas o seu objetivo é obter a desocupação do imóvel. A cumulação de pedidos de despejo e cobrança das verbas devidas, numa ação só, embora prevista em lei, não é aconselhável na prática, pois acarreta inúmeras desvantagens que acabam por atrasar o despejo do inquilino. 8 – Falecendo o locador ou locatário, o que acontece? R: Falecendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (v. Art. 10 da Lei 8.245/91) 9 – Estando o contrato em nome do locatário e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?R: Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (v. Art 12 da Lei 8.245/91) 10 – O locador pode cobrar aluguel antecipadamente? R. Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente. (v. Art. 42 da Lei 8.245/91) 11 – Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?R. Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação. 12 – Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador?R. Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida ao pretenso fiador. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador. Quanto à mudança do inquilino, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual inquilino rescinda por escrito a locação. 13 – De quando em quando o aluguel é reajustado?R. Os reajustes são anuais com base no IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado. 14 – É possível a liberação da multa contratual?R. A liberação da multa contratual ou sua redução é possível, desde que seja consentida pelo locador. 15 – Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?R. O fiador solidário é o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel 16 – Como proceder em caso de problemas no imóvel que aluguei?R. Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida. 17 – Para desocupar um imóvel antes do prazo, o que devo fazer?R. Você pagará a multa contratual, proporcional ao tempo em que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não cobrá-la. Há, entetanto, um caso previsto em lei que permite ao locatário desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido: mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, para isso, notificar o locador com prazo mínimo de 30 dias. 18 – Como deve agir o proprietário se o locatário não pagou IPTU?R. Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma. 19 – E a locação “para temporada”, como funciona? R: A locação “para temporada”, prevista nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, não poderá ter um prazo superior a 90 (noventa) dias, devendo constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios (e seu estado de conservação). Poderá o locador, nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei. 20 – Por que colocar meu imóvel à venda com exclusividade?R. Um imóvel com exclusividade de venda é divulgado em jornais, placas e no web site e o seu negócio é tratado com especial compromisso, interesse e responsabilidade. Certidão histórica e de ônus reais junto ao respectivo cartório imobiliário, certidão de quitação de tributos junto à Prefeitura e, sendo imóvel em condomínio, declaração de quitação das contribuições condominiais fornecida pelo síndico. 21 – O contrato de locação pode estipular que, se o inquilino devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, terá de pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?R. Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato (8.245/91) estipula que a Multa de Rescisão Contratual será sempre proporcional ao tempo decorrido do prazo contratual, sendo nula a cláusula que determine de forma diferente 22 – A imobiliária deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo inquilino esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?R. Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao inquilino um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo inquilino, gerando maiores problemas para a imobiliária e para o proprietário. 23 – O que é denúncia vazia?R. É o direito que o locador tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido. 24 – Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?Os motivos são vários:O locatário, fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc. Para que o proprietário não seja apanhado de surpresa, uma vez que conta com o recebimento do aluguel no seu orçamento. Avisado com tempo razoável, ele tem condições de providenciar outro inquilino. Para que seja programada, com antecedência a vistoria no imóvel uma vez que são razoáveis o volume de vistorias a serem feitas durante o mês; nessas condições os vistoriadores não serão apanhados de surpresa, o que impossibilitaria o atendimento do locatário em caso de emergência. É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91 (artigo 6.º). No caso do locatário ser transferido no serviço de uma cidade para outra, também é preciso fazer a notificação (Lei 8.245/91, artigo 4.º, § único). 25 – Por que tem que notificar por escrito os problemas que ocorrerem no imóvel?R. É muito simples. O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Surgindo problema, o inquilino terá na comunicação por escrito uma prova de que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o inquilino seja responsabilizado por negligência. A responsabilidade pela solução de problemas podem ser do locador ou do inquilino, mas será do inquilino se decorrerem do mau uso da propriedade. 26 – Por que a vistoria deve ser contestada por escrito?R. Para segurança do inquilino, do locador e da imobiliária, porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo. 27 – Por que o inquilino deve providenciar o desligamento e o consumo final de água e luz, e não a imobiliária?R. Porque a responsabilidade pelo pagamento de tais débitos é do locatário; e nessas condições são indispensáveis para a rescisão da locação. Por outro lado, o desligamento é pedido ao locatário para que ele tenha certeza de que quitou as dívidas de água e luz, evitando-se que a CPFL ou o DAAE emita, por engano, contas posteriores. 28 – Por que marcar dia e hora para realização de vistoria e não simplesmente entregar as chaves na imobiliária?R. Porque é de interesse do inquilino, e é necessário, que ele acompanhe a vistoria. 29 – Por que o inquilino tem que providenciar dois orçamentos de problemas no imóvel e não o proprietário?R. A obrigação não é do inquilino. Trata-se de uma colaboração pedida para abreviar, o quanto possível, o tempo de solução do problema. Com a colaboração do locatário, a solução vem mais rápida. Por outro lado, o locador, providenciando também o orçamento, poderá fazer o mesmo serviço pelo menor preço. 30 – Por que o fiador não pode ser de outra cidade?R. Caso haja a necessidade de se recorrer ao judiciário, o acréscimo de despesas é muito grande. O advogado daqui terá que viajar para a cidade onde reside o fiador, para fazer a distribuição em cartório. Depois da distribuição terá de cuidar para que o processo tenha andamento e seja expedido mandado de citação. Se os fiscais de justiça, quer por excesso de serviço ou por outro motivo demoram, isso é motivo de viagem. Posteriormente, as audiências devem ser feitas na referida cidade. Muitas vezes é feita a viagem e a audiência é adiada, tornando-se necessárias outras viagens. Esta é uma ligeira idéia das dificuldades a serem enfrentadas. Enfim, os gastos passam a ser tão elevados que o rendimento da imobiliária na locação se transforma em prejuízo, e às vezes muito grande. Além disso, em tese, fica mais difícil obter informações a respeito da segurança que pode oferecer uma garantia com fiador de outra cidade. Por essas razões, torna-se imprescindível que o locador concorde com essa razão que foge à normalidade, apresentando maiores custos e despesas, na hipótese (ainda falando-se em tese) de uma execução para cobrança de aluguéis e encargos. 31 – Por que o contrato tem que ser por 30 meses? R. É a única condição que o legislador permitiu ao locador para requerer o despejo por denúncia vazia. Se o contrato for feito por menor espaço de tempo, o locador só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente, reforma de maior capacidade de utilização, cujas hipóteses são muito restritivas dos direitos do locador. Como um inquilino não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, geralmente pede que o locador o isente, por cortesia, da obrigação de pagar a multa caso ele ocupe o imóvel por 12 meses. 32 – Por que o IPTU é cobrado do inquilino e não do proprietário?R. Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação. Segundo, porque o aluguel é calculado em valor mais reduzido tendo em vista essa situação. Caso o IPTU ficasse por conta do locador, o valor do aluguel seria mais elevado. Por outro lado, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo inquilino, ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc. 33 – O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?R. Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial. 34 – O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?R. Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário. O que acontece com o 35 – O que acontece com o fiador no caso de inadimplência?R. O fiador no ato da assinatura do contrato é solidário no pagamento dos ônus advindos do contrato de locação. Sendo que, se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará conforme previsto em lei.
03 de julho de 2017
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